상가건물 임차인은 상가건물임대차보호법을 꼭 잘 기억하자

상가건물임대차보호법'은 상가건물 임대차에 관하여 '민법'에 대 한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 삼고 있는 법률입니다. 그렇기 때문에 상가건물의 임차인이라 면 누구나 주요 내용을 반드시 알아 두어야 합니다.
상가건물 임대차보호법 적용범위
상가건물임차인이 상가건물임대차보호법에 따라 충분한 보호를 받을 수 있는지 여부는 상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)를 통 해 확인할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)
1. 이법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
2.   제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5.17.2
3.   제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한 다. <신설 2013.8. 13, 2015. 5. 13>
[전문개정 2009. 1. 30.]

상가건물임대차보호법'에 따른 보호를 받기 위해서는 우선 임 차한 건물이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 합니다. 따라서 세법 (법인세법, 소득세법, 부가가치세법 등)상 사업자 등록의 대상이 되는 건물이어야 '상가건물임대차보호법'에 따른 보호를 받을 수 있습니다.
'상가건물임대차보호법'에서는 분명히 세법상 사업자 등록의 대 상이 되는 건물이어야 한다고 규정하고 있는데 이는 영리 행위를 목 적으로 하는 임차인이어야만 보호대상이 된다는 의미입니다. 그렇 기 때문에 사업자등록의 대상이 되지 않는 비영리단체는 '상가건물 임대차보호법'의 보호대상이 될 수 없는 것이죠. 동창회나 교회가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 이유죠.
그러나 영리 행위를 목적으로 하는 임차임에도 불구하고 '상가 전 물임대차보호법'의 적용을 충분히 받지 못하는 경우도 있는데 이와 관련한 자세한 내용은 '상가임대차보호법시행령 제2조에 규정되어 있습니다. 다음은 상가건물임대차보호법 시행령 제2조의 내용인데 상가건물임대차보호법에서 중요한 의미를 갖는 환산보증금에 대한 규정이라고 보시면 됩니다.

상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)
1 『상가건물 임대차보호법」(이하 법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21, 2010. 7.21, 2013. 12. 30, 2018. 1.26, 2019. 4.2>
1. 서울특별시 : 9억 원
2「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원
1.    광역시(『수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
2.    그 밖의 지역 : 3억 7천만 원
3.   법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
4.   법 제2조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
<개정 2010. 7.21.>
환산보증금은 순수보증금과 월세에 100을 곱해 더한 것과 같습니다
환산보증금 = (보증금+월세) x 100

환산보증금이 중요한 이유는 상가건물임대차보호법을 온전히 적용가능한지 여부를 결정하는 기준이 되기 때문입니다. 물론 환산 보증금 이외에도 대항력이라는 요건을 갖춰야지만 '상가건물임대차보호법'에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 대항력을 갖췄다고 해도 환산보증금 '상가건물임대차보호법'에서 규정한 기준을 초과하게 되면 이 법에 따라 온전한 보호대상이 될 수 없죠. 그래서 환산보증금에 대한 기준을 정확히 알고 있어야 합니다. 그럼, 사례를 통해 환산보증금을 계산해 보시죠.

[사례 1] 서울특별시 강남구 역삼동에 있는 건물을 임차해 커피전문점을 운영하려고 한다.
최우선 씨는 자신이 '상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있는지가 궁금하다. 건물의 임차조건은 보증금 5천만 원에 월세 500만 원이고 현재 건물에는 융자나 기타 제한사 항이 하나 없는 깨끗한 상태이다.
*   환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100
= 5천만 원+ 500만 원 x 100 = 5억 5천만 원
*   2019년 6월 1일 현재 서울특별시에서 상가건물임대차보호법을 적용받기 위해서는 환산보증금 이 9억 원 이하여야 하는데 최우선 씨의 환산보증금은 5억 5천만 원 이므로 상가건물임대차보 호법의 적용대상이 됩니다.
환산보증금은 계약시점이 아니라 지역은 어디고, 최선순위 담보 물권설정일(주로 근저당권)의 설정일은 언제인지에 따라 서로 다른 기준이 적용됩니다. 환산보증금을 따져 보아야 하는 이유는 환산보 증금이 일정액을 초과하게 되면 상가건물임대차보호법에 따른 보 호를 받는 데 한계가 있기 때문입니다. 그래서 지역에 따라 최초 근 저당 설정일에 따라 어떻게 환산보증금이 차이가 나는지를 알아 두 어야 합니다. 다음은 환산보증금 기준입니다.