상가 권리금 회수 기회를 빼앗기면 안됩니다

 상가건물임차인들이 좀 더 안전하게 권리금을 회수할 수 있게 되었습니다. 상가건물임대차보호법 개정을 통해 임차인들이 신규로 임 차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 임대인들이 방해하지 못하도록 그 내용을 더 강화했기 때문입니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어 느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.2

1.   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2.   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하 게 하는 행위
3.   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금 을 요구하는 행위
4.   그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1.   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2.   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있고 나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3.   임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4.   임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
5.   임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
6.   제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
7.   임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
   [본조신설 2015. 5. 13.]
8. 구체적으로 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사 람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주 선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 주변에 비해 현저히 높은 월세와 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 행위를 금지하고 있습니다.

만일 위의 사항을 위반해 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차 인은 그 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 임대차 종료일로부터

3년 이내에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

다만, 아직 논란의 여지가 되고 있는 부분이 있습니다. 임대인이

'현저히 높은 월세와 보증금을 요구하는 행위'부분인데요. 현저히 라는 개념이 모호하기 때문에 여전히 임차인이 권리금의 회수기회를 100% 확실하게 보호받지 못할 가능성을 배제하기 힘든 측면이 있습니다. 이 부분은 꼭 주의를 기울여야 합니다.

tip. 상가건물임대차보호법에 의해 권리금 적용이 제외되는 상가건물도 있으니 주의가 필요합 니다.

첫째. 임대차 목적물인 상가건물이 '유통산업발전법' 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대 규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법' 제2조제 1호에 따 른 전통시장은 제외한다)

둘째, 임대차 목적물인 상가건물이 '국유재산법'에 따른 국유재산 또는 '공유재산 및 물품 관리법'에 따른 공유재산인 경우 등입니다.

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우

•   임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
•   임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
•   서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
•   임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(1t)한 경우
•   임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
•   임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
•   임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후• 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
•   그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우