전세보증금과 근저당권의 합계액

전세보증금+근저당권의 합계액이 시세의 70%보다 크거나 같으면 계약을 피하는 것이 좋다.

전세나 월세로 이사를 해야 하는 임차인들은 이사철마다 적정 전세가 혹은 적정 월세가 때문에 고민이 많습니다. 시세보다 저렴하게 세를 얻는다면야 너무 다행이겠지만 그 반대인 경우에는 적어도
2년 동안은 속을 끓이면서 살아야 하기 때문입니다.
먼저 적정 시세보다 비싸게 월세로 이사한 경우라면 남보다 비싸게 2년 동안 월세를 지불해야 하기 때문에 매월 지출되는 월세가 상당한 경제적 부담이 될 것입니다. 뿐만 아니라 시세보다 비싸게 월세로 이사한 경우라면 계약 중간에 사정이 생겨 급히 이사를 가야만 하는 상황이 발생해도 자신과 동일한 조건으로 임차인을 찾는 것이 매우 어렵거나 불가능할 수 있죠. 꼭 이사를 가야 한다면 유일한 방법은 적정 시세로 월세를 놓고 그 차액을 자신이 부담하는 것밖에 없을 것입니다. 그것이 아니라면 방법은 꼼짝없이 계약서에 쓰인 임대차 기간을 채우는 것밖에 없을 것입니다.
전세 역시 적정 시세로 계약해야 하는 것이 중요합니다. 전세는 월세와 달리 매월 지출하는 비용은 없죠. 게다가 전세보증금은 계약기간이 만료되면 돌려받을 수 있는 돈이라는 인식이 강합니다.
많은 사람들이 기꺼이 시세보다 비싸게 전세보증금을 지불하는 이유라고 할 수 있습니다. 하지만 전세보증금 역시 절대로 시세보다 높게 지불해서는 안됩니다. 왜 그럴까요?
첫째, 집값이 하락할 경우 전세가격도 하락할 것이기 때문에 계약 만료시점에 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 집주인들이라고 해서 전세보증금을 언제든 찾을 수 있는 예금의 형태로 은행에 맡겨 놓았다 계약만료가 되면 반환해주는 경우는 극히 드뭅니다. 보통의 경우라면 여러분의 전세보증금은 다음 임차인이 지불하는 전세보증금으로 반환받게 되는 구조라는 것을 잊으시면 안 됩니다.
둘째, 경기가 침체 국면이거나 주변지역에 공급물량이 크게 늘어나게 되면 전세가격이 하락할 수 있습니다. 이런 경우 역시 시세보다 높게 전세계약을 체결했다면 제 때 전세보증금을 반환받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 정상적인 시세대로 전세계약을 체결해 살던 임차인조차도 제때 전세보증금을 반환받지 못하는 상황에 처할 수 있기 때문입니다.
그렇다면 적정 전세가를 어떻게 확인할 수 있을까요? 여러 가지 방법이 있을 수 있겠지만 전세로 이사하고자 하는 집값(시세)과 전세보증금에 대출금을 더한 금액을 비교하는 것을 권장합니다. 이때 전세보증금과 대출금을 합한 가액이 집값(시세)의 70% 보다 작거나 같아야 합니다. 물론 70%라는 것이 정해진 규칙이나 법칙은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 70%라는 비율을 권장하는 이유는 먼저 여러 가지 사정으로 집값이나 전세가격이 하락하는 경우가 있을 수 있고, 다른 한편으로 집주인의 개인적 사정으로 인해 전세로 거주하고 있는 집이 경매에 붙여지는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.
위 두 가지 경우 가운데 어떤 상황이 발행하더라도 전세 임차인 입장에서 볼 때 계약이 만료된다 해도 제 때 자신의 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아지는 것은 피할 수 없을 것입니다. 우리가 언론을 통해 자주 접하게 되는 역전세난 혹은 깡통전세 현상이 나타날 것이기 때문입니다.
그렇기 때문에 전세 매물이 귀하다는 이유만으로 시세보다 높은 가격으로 전세를 구하는 실수를 해서는 결코 안 되는 것이죠.
tip
등기사항전부증명서상에 설정되는 은행의 대출금은 집주인이 대출받은 금액이 설정되는 것은 아닙니다. 시중은행들은 집주인이 대출받은 금액의 1.2배를 설정하곤 합니다. 예를 들어 1억 원을 대출받았다면 채권최고액이라는 이름으로 1억 2천만 원이 설정되는 것이죠. 그렇다면 임차인 입장에서 진짜 대출금은 얼마로 보는 것이 좋을까요? 생각할 것도 없이 1억 2천만 원이라고 생각하시면 됩니다.

임대차계약을 체결하는 경우 계약을 공인중개사 사무소에서 하든 아니면 당사자들끼리 직접 하던 대부분 집주인과 전세나 월세로 집을 구하는 사람이 직접 계약을 체결하게 됩니다. 그런데 늘 그런 것은 아닙니다. 집주인이 아닌 사람과 임대차계약을 체결하는 경우도 종종 있기 때문이죠.
그런데 말이죠. 집주인을 대신해 임대차 계약을 체결하는 경우 역시 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있습니다. 첫 번째는 집주인이 너무 바쁘거나 사정상 참석하기 어려워 공인중개사 사무소에 계약을 위임한 경우입니다. 두 번째는 집주인의 가족이 집주인을 대신해 계약하는 경우 입니다. 보통 집주인인 남편이나 아내를 대신해 그 남편이나 아내가 계약하는 경우도 있고 집주인이 고령의 어머니 혹은 아버지인 경우 그 자녀가 대신 계약하는 경우도 있으며 집주인인 일가친척이나 형제• 자매를 대신해 그 일가친척이나 형제•자매가 대신 계약하는 경우도 있죠. 위에서 제시한 두 가지 경우 모두 임대인을 대신하여 대리인과 계약을 체결하는 경우죠. 하지만 주의 해야 할 점은 조금씩 다릅니다.
먼저 임대인을 대신해 공인중개사와 계약을 체결하는 경우입니 다. 공인중개사법 제33조(금지행위)의 6호는 "중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위'를 금지하고 있습니다. 이를 해석하면 공인중개사는 거래 당사자 모두를 대리할 수는 없지만 어느 한쪽은 대리할 수 있다는 것을 의미가 됩니다. 여기서 주의할 점이 한 가지 있습니다. 분명히 공인중개사는 집주인을 대리할 수 있습니다만 이 경우 역시 집주인에게서 법적으로 유효한 대리권을 부여받았는지는 임차인이 별도로 확인해야 한다는 점이 그것입니다.
그렇다면 공인중개사가 합법적으로 집주인을 대리해서 계약을 체결하고 있다는 것을 어떻게 확인할 수 있을까요? 아주 간단합니다. 먼저 공인중개사에게 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서를 보여 달라고 하세요. 그다음 계약서에 위임장과 인감증명서를 첨부하면 됩니다. 그런 일이 없겠지만 만일 공인중개사가 이를 거부한다면 계약을 체결하지 않으시면 됩니다.
다음으로 가족이나 일가친척이 집주인을 대리해 계약을 체결하는 경우입니다. 이 경우는 집주인이 아내 혹은 남편, 아버지, 어머니, 아들, 딸이라는 이유로, 형제자매라는 이유로, 또는 해당 집주인을 대리하는 가족 혹은 일가친척이 공인중개사와 안면이 있다는 이유만으로 확인해야 할 서류들을 확인하지 않고 대충 넘어가는 경우가 많아 특히 주의가 필요하다고 할 수 있습니다. 기본적으로 확인해야 할 서류는 공인중개사가 집주인을 대리해야 하는 경우와 동일합니다. 집주인이 남편인데, 아내인데, 아버지인데, 어머니인데, 자녀인데, 형제자매인데, 일가친척인데 그런 것까지 확인할 필요가 있겠느냐는 말에 결코 흔들려서는 안 됩니다. 무슨 일이 있어도 합 법적으로 집주인을 대리해서 계약을 체결하고 있다는 것을 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서를 통해 확인해야 합니다.
이런 절차를 거친 후 가능하다면 계약하기에 앞서 집주인과 전화통화를 하는 것이 좋습니다. 계약에 필요한 사항 예를 들면 잔금 때는 집주인이 꼭 참석해야 달라는 내용이나 전세보증금, 월세보증금과 차임(월세)과 관련된 내용 및 여타 계약조건들을 간략하게 확인하시면 보다 안전하게 대리인과 계약을 체결할 수 있을 것이기 때문입니다.