임대차 계약서 작성 꿀팁 특약사항

입주 후 분쟁 없는 임대차계약서 작성하기
임대차계약을 체결하고 입주한 후 집주인과 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 주로 수리나 내부 상태와 관련된 내용이라고 할 수 있는데요. 지출측면에서 볼 때 사소한 것인 경우도 있지만, 일정 수준 이상 경제적 부담이 수반되는 경우도 많기 때문에 계약서를 작성할 당시부터 훗날 발생할 수도 있는 분쟁을 고려해 꼼꼼하게 계약서를 작성하는 것이 정말 중요합니다.
물론 전세인 경우와 월세인 경우 지출과 관련된 일반적인 기준이 다소 다른 차이가 있습니다.
전세는 보통 입주 후 지출하게 되는 비용을 전세로 거주하는 세입자가 부담하는 경우가 많습니다. 이에 비해 월세인 경우에는 고의적인 파손 혹은 내용연수가 긴 주거용 장치나 시설이 아닌 이상 집주인이 부담하는 경우가 많죠
지역에 따라 계약에 따라 다양하긴하지만 가령 샤워기를 교체해야 하는 상황이라고 할 때 전세로 거주하는 세입자라면 자신이 비용을 지불해 샤워기를 교체하는 경우가 대부분인데 비해 월세로 거주하는 세입자는 집주인인 임대인에게 교체를 요청하는 경우가 많죠. 하지만 전세든 월세든 집주인이나 세입자 모두 각자의 입장에서 볼 때 자신이 부담해야 하는 비용이 맞는 것인지 애매한 경우가 발생할 수 있습니다. 이럴 때 흔히 분쟁이 발생하곤 합니다.
애매한 경우의 비용부담 주체를 특약사항에 미리 기재해 두자!
겨울에 보일러가 고장 나는 경우가 많습니다. 그러면 집주인에게 먼저 연락을 하죠. 보일러는 집에 부착되어 있는 중요한 난방장치이기 때문이죠. 그러면 집주인이 직접 보일러 업체에 연락을 취해 A/S를 요청하거나 세입자에게 보일러 회사에 A/S를 요청하라고 말하게 되죠. 여기까지는 큰 문제가 생길 여지가 별로 없습니다. 문제는 수리 후 비용이 예상외로 적게 나오거나 소모성 부품 교체 때문인 경우에 발생하죠. 집주인은 "비용이 크지 않으니 세입자가 부담 하라"고 하거나 "세입자가 사용해서 수리한 것이니 당연히 세입자가 부담해야 하지 않느냐"는 논리를 내세우고 임차인인 세입자는
"보일러는 집안에 설치되어 있는 중요한 시설장치이기 때문에 그 수리비용은 집주인이 부담해야 하지 않느냐"는 논리를 내세우기 때문이죠.
위와 같은 애매한 경우를 사전에 예방하기 위해서 필요한 것이 바로 임대차 계약서 특약사항에 비용부담의 주체를 계약당사자인 집주인과 세입자가 협의하여 기재해 두는 것입니다. 비용부담의 주체를 지출하게 될 금액을 기준으로 정할 수도 있고 지출항목으로 기준을 정할 수도 있습니다. 집주인과 세입자가 협의하여 결정하면 얼마든지 자유롭게 기준과 주체를 정할 수 있기 때문이죠. 계약이 만료되고 이사 나가는 그 순간까지 분쟁 없이 평온하게 거주하기 위해 임대차 계약서의 특약사항을 적극 활용하는 것이 어떨까요?
임대차 계약서상에 특약사항을 기재하는 것을 집주인은 탐탁지 않아 하는 경우가 많습니다. 그래서 거래를 중개하는 공인중개사의 역할이 중요하죠. 실제로 공인중개사가 특약사항의 필요성을 합리적으로 설명해 주기만 하면 특별한 경우가 아닌 이상 집주인들도 대체로그 필요성에 공감하기 때문입니다. 그러니 집을 보러 공인중개사사무소에 방문했을 때부터 특약사항과 관련된 대화를 사전에 충분히 나누실 것을 강추합니다.


전입 신고와 확정일자로 보증금 철통 보호하기
임대차 계약을 체결하면서 등기사항전부증명서를 철저하게 확인하고 건축물대장 등 공부서류도 꼼꼼하게 챙겨 보았습니다. 그리고 잔금을 치르기 전 등기사항전부증명서를 최종적으로 다시 한번 확인했죠. 무사히 잔금까지 치르고 이사까지 순조롭게 마무리했습니다. 이제 모든 것이 다 끝난 것일까요? 결코 그렇지 않습니다. 중요한 한 가지가 빠져 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것입니다. 두말할 필요 없이 전입신고와 확정일자는 정말 중요합니다. 그 이유는 주택임대차보호법을 통해 확인할 수 있죠.

주택임대차보호법은 주택의 임대차를 보호해 주기 위한 특별법입니다. 이는 주택임대차보호법의 목적을 통해 잘 드러나고 있는데요. "주거용 건물의 임대차에 관하여 '민법'에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 그 목적을 규정하고 있습니다. 하지만 제 아무리 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차를 민법에 대한 특례를 규정하면서까지 보호를 해주고는 있지만 이런 보호를 받기 위해서는 반드시 지켜야 하는 것이 있습니다. 바로 대항력을 갖춰야 한다는 점입니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

그렇다면 어떻게 하면 대항력을 갖출 수 있을까요? 주택임대차보호법에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마치기만 하면 됩니다.
이때 인도는 이사를 하는 것이 되고 주민등록은 전입신고를 의미합니다.

전입신고를 하지 않았다면?

아무리 계약을 체결하고 이사를 했더라도 전입신고를 하지 않았다면 주택임대차보호법상 임차인으로 보호받을 수 있는 방법은 없습니다. 그렇기 때문에 전입신고는 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이라고 할 수 있습니다. 전입신고는 정말 간단합니다. 이사하는 날 잠깐만 시간을 내 주민센터를 방문하기만 하면 되니까요. 만일 이사하는 날이 주말이라면 월요일에 방문을 해야겠죠. 또 다른 방법으로 인터넷 전입신고와 확정일자를 받는 방법도 있습니다.

한편, 전입신고와 확정일자를 인터넷을 이용해 편리하게 할 수 있는 방법도 있습니다. 전입신고는 정부24(http://www.gor.kr)에서, 확정일 자는 대법원인터넷등기소(http://www.iros.gokr)에서 할 수 있습니다. 단, 회원가입을 해야 하고 공인인증서가 필요하니 참고하세요.

확정일자를 받아두지 못했다면?

전입신고와 동시에 확정일자를 받아두지 않았다면 부동산 경매가 진행되어 배당을 받을 때 소액임차인에 대한 최우선변제금액 요건을 충족해 소액최우선변제금액을 배당받는 경우를 제외하면 현실적으로 후순위로 배당을 받거나 배당가능금액이 남아 있지 않을 경우 배당을 받을 수 없게 되는 문제가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 무조건 전입신고를 위해 주민센터를 방문할 때 반드시 임대차계약서를 함께 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
물론 인터넷을 통해서도 가능합니다. 만일 전입신고와 동시에 확정 일자를 받지 못했다면 최대한 빨리 임대차계약서에 확정일자를 받아두시는 것이 좋습니다. 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법이니까요.