재개발, 재건축 조합원에 대해 알아보자

 

재개발이나 재건축, 소규모주택정비사업이 진행되고 있는 곳에 주택을 소유하고 있다면 조합원이 되어 새 아파트를 받을 수 있습니다. 물론 조합원이 아니더라도 일반분양을 통해 새 아파트를 분양받을 수 있습니다. 하지만 조합원 자격으로 조합원 분양을 받는 것과 일반분양을 받는 것은 다릅니다. 일단 조합원이 되면 일반분양가에 비해 저렴한 조합원분양가로 분양을 받는다는 이점이 있는 것은 물론 좋은 방향과 층을 선점할 수 있다는 유리한 점이 있기 때문이죠. 그래서 누가 조합원이 될 수 있는지를 살펴볼 필요가 있는 것입니다.

 

재개발정비사업의 조합원

'도시 및 주거환경정비법'에 따르면 재개발정비사업(흔히 말하는 재개발을 말함)의 조합원은 '토지등소유자'입니다. 그런데 '토지등소유자'가 도대체 누구인지 잘 이해가 되지 않죠? 걱정하실 필요 없습니다. '도시 및 주거환경정비법'에 토지등소유자를 정의해 놓았기 때문이죠.

도시 및 주거환경정비법 제2조(정의)

9. 토지등소유자'한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조 제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.

가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

재건축정비사업의 조합원

재건축정비사업(흔히 말하는 재건축을 말함)이 진행되고 있는 지역에서 조합원으로 아파트를 분양받기 원한다면 단순히 '토지등소유자이기만 해서는 곤란합니다. 물론 재건축사업인 경우 토지등소유자를 건축물 및 그 부속토지의 소유자'로 규정하고 있기는 합니다.

하지만 '도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)'는 다음과 같은 단서조항을 제시하고 있습니다.

 

도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)

제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다.

이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되

 

위의 정의를 정리하면 재건축인 경우 조합원은 재건축사업에 동의한 '토지등소유자'라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 재건축에 반대하는 '토지등소유자'는 조합원이 될 수 없는 것이죠.

소규모주택정비사업의 조합원

소규모주택정비사업은 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 따라 추진되는 소규모 재개발• 재건축정비사업입니다. 소규모주택 정비사업이 진행되고 있는 곳에서 조합원이 되기 위해서는 '토지등 소유자'여야 합니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조(조합원의 자격 등)

조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1.   토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2.   여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3.   조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때.

다만, 한 가지 주의할 점이 있습니다.

소규모 재건축사업인 경우에는 소규모 재건축사업에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있다는 점이죠. 일반적인 재건축과 동일합니다.

재개발•재건축정비사업과 소규모주택정비사업은 비슷하면서도 확연히 구분되는 특징이 있습니다. 그중에서도 사업진행속도라는 측면에서 크게 구분되죠. 소규모주택정비사업 은 재개발이나 재건축에 비해 규모가 작습니다. 그만큼 개발이익도 작을 수밖에 없죠. 그래서 신속한 사업추진이 필요합니다. 이런 특징에 맞춰 신속한 사업추진이 가능하도록 절차를 간소화한 것이 소규모주택정비사업이죠.

재건축은 세대당 평균대지지분을 챙겨라!!

'세대당 평균 대지지분'은 "재건축 사업장의 전체 대지면적을 소유자 수로 나누어 구한 대지지분"이라고 정의할 수 있습니다.

그렇기 때문에 세대당 평균 대지지분은 전체 아파트 단지의 각 세대들이 평균적으로 얼마나 많은 대지지분을 소유하고 있느냐를 계산한 것이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 전체 대지면적이 1만 제곱미터이고 소유자 수가 100명인 경우 세대당 평균대지지분은 100제곱미터가 되죠.

 

 

세대당 평균대지지분을 따져보아야 하는 이유

세대당 평균대지지분은 아파트 단지인 경우든 아니면 단독주택만 있든, 아파트와 단독주택이 혼재되어 있든 상관없이 각각의 아파트 및 건물, 토지의 소유자들이 모두 동일한 대지지분을 갖고 있을 것이라는 전제하에 계산되죠. 실제 각 아파트들의 대지지분과는 차이가 있을 수밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고 세대당 평균대지지분을 따져 보아야 하는 이유는 세대당 평균대지지분만으로도 일정 수준 사업성을 추정해 볼 수 있기 때문입니다. 어떻게 그것이 가능할까요? 바로 세대당 평균대지지분이 용적률과 연결되기 때문입니다.

용적률이란 전체 대지면적 위에 건축된 지상층 연면적이 얼마나 되는지를 알려주는 비율이죠. 그런데 이 용적률이 높으면 높을수록 동일한 토지 위에 더 많은 아파트를 공급할 수 있습니다. 그만큼 개발이익이 크다는 뜻이죠. 이런 이유로 세대당 평균대지지분은 여러분 각자가 관심을 갖고 있는 곳이 얼마나 사업성이 있는 곳인지를 손쉽게 예상해 볼 수 있는 효과적인 도구가 되곤 합니다.

 

굳이 토지대장이나 등기사항전부증명서를 발급받지 않아도 개략적인 면적을 계산할 수 있는 쉬운 방법이 있습니다. 바로 네이버지도를 활용하는 것입니다. 네이버지도에서 '지적편집도'- '길이재기'-'점선 사각형 클릭' - '삼각형 커서가 나타나면 면적측정'의 순서를 따라하기만 하면 면적을 측정할 수 있습니다.