좋은 상가 투자 팁!!

좋은 상가를 찾아라

 

상가를 구입한다면 무조건 좋은 상가를 구입해야 합니다. 그런데 좋은 상가를 구하는 것이 여간 어려운 것이 아닙니다. 누구나 좋은 상가를 구입하기 원함에도 불구하고 상가를 구입하는 사람들 중 일부만이 좋은 상가를 구입하는 이유도 그만큼 좋은 상가를 구입하기 어렵다는 점에서 찾을 수 있습니다.

 

좋은 상가를 구분하는 기준은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 그중에서 대표적인 것을 몇 가지 들면 다음과 같습니다.

첫째, 유동인구를 들 수 있습니다.

좋은 상권을 만드는 유동인구는 단순히 지나가는 사람들의 숫자가 아닙니다. 해당 상권에 들러 상품과 서비스를 구입하려는 의지를 갖고 있는 사람들이 진정한 의미에서 유동인구입니다. 따라서 실제로 상가에 들러 제품이나 서비스를 구입하는 사람이 많으면 많을수록 좋은 상가라고 할 수 있습니다.

둘째, 상권의 크기를 들 수 있습니다.

상권의 크기는 동종이든 서로 다른 이종이 되었든 다양한 상가들이 입지하고 있고 그에 따라 멀리서도 소비자들이 찾아오는 정도라고 말할 수 있습니다. 따라서 상권의 크기가 크다는 것은 다양한 제품과 서비스를 판매하는 상가들이 많아 이를 구매하기 위해 먼 곳에서도 찾아온다는 것을 의미합니다.

셋째, 트렌드를 선도하는 지역에 자리 잡은 상가인지 여부입니다.

트렌드를 선도하는 지역에 자리 잡고 있는 상가는 항상 사람들로 붐비죠. 이런 지역일수록 높은 권리금이 형성되는 것은 물론 임대료 수준도 여타 지역에 비해 굉장히 높은 수준을 유지합니다. 따라서 현재 트렌드를 선도하는 지역이나 향후 트렌드를 선도하게 될 지역으로 발돋움할 수 있을 것으로 예상되는 지역에 자리 잡고 있는 상가들이 좋은 상가라고 할 수 있습니다.

넷째, 뛰어난 접근성을 확보하고 있느냐 여부입니다.

상가는 양호한 접근성이 필수입니다. 따라서 접근성이 양호하다면 이미 좋은 상가가 될 수 있는 조건을 상당 부분 갖추고 있다고 볼 수 있습니다. 접근성 측면에서 특히 중요한 것은 지하철 접근성과 도로접근성입니다. 이 두 가지를 통한 접근성이 확보된 곳이라면 이미 좋은 상권이거나 장차 좋은 상권이 될 수 있을 것입니다.

다섯째, 경쟁상가의 유무입니다.

인근지역에 비슷한 규모의 경쟁상가가 있다면 상권에는 부정적이라고 볼 수 있습니다. 따라서 경쟁상가가 존재하는 곳은 가급적 피하는 것이 좋습니다.

여섯째, 원스톱 쇼핑 가능성입니다.

상가는 소비자들이 상품이나 서비스를 구매하기 위해 들르는 곳이지만 단지 쇼핑만을 위해 방문하는 곳은 아닙니다. 쇼핑과 더불어 보고, 먹고, 마시기, 경험을 구매하기 위해 상가를 방문하기 때문입니다. 그렇기 때문에 위와 같은 것들을 한 곳에서 모두 해결할 수 있는 상권이 형성되어 있는 상권에 입지 하고 있는 상가가 좋은 상가라고 할 수 있습니다.

일곱째, 배후 수요의 크기입니다.

상권과 상가를 안정적으로 뒷받침해주는 것이 바로 배후수요입니다. 배후수요의 크기가 작은 상권의 상가들은 상품이나 서비스의 판매를 상가를 찾는 소비자들에 의존하게 됩니다. 이는 안정적인 매출에 긍정적이지 않죠. 그렇기 때문에 배후수요가 일정 수준 이상 확보되어 있는 상가를 구입하는 것이 좋은 것입니다. 상가는 종류에 따라 수익의 안정성이 다릅니다. 그럴 수밖에 없는 것이 근린상가, 아파트 단지 내 상가, 테마형 상가 등 각 상가들은 서로 다른 특성이 있습니다. 따라서 상가를 구입하기에 앞서 각각의 상가들이 어떤 특징이 있는지를 면밀하게 따져 보아야 합니다.

 

상가를 구입하는 주된 목적은 임대수익을 창출하는 것입니다. 가끔은 자기 상가에서 장사를 하기 위해 구입하는 실수요 목적인 경우도 있지만요. 상가를 구입하는 목적이 어찌되었든 간에 상가를 구입하는 경우 역시 다른 부동산을 구입하는 경우와 마찬가지로 필요 자금이 얼마나 되는지를 미리 따져 보는 것이 중요합니다.

 

어떤 부동산이 되었든 막상 구입을 위해 공인중개사사무소를 방문하게 되면 장밋빛 미래만 꿈꾸는 경우가 많습니다. 예를 들어 3억 원에 A상가를 구입해 보증금 3,000만 원, 월세 150만 원에 임대를 놓으면 연 1,800만 원의 임대수익을 기대할 수 있고 이렇게 되면 연 6%의 세전 수익률이 될 것이라는 식으로 말입니다.

하지만 위와 같은 기대는 그저 낙관적 기대 그 이상도 이하도 아닙니다. 상가는 여러 가지 변수를 종합적으로 고려해야만 하기 때문입니다. 임대를 놓기까지 상가가 공실상태로 남아있는 기간이 얼마나 될 것인지, 경제상황에 따라 임대료는 얼마나 변동하게 될 것 인지, 상권이 도입, 성장, 성숙, 쇠퇴기 가운데 어떤 단계에 있는지, 예상 임대수익률은 얼마나 될 것인지 등이 대표적입니다. 그렇기 때문에 상가구입만 하면 안정적인 임대수익이 가능할 것이라는 낙관적 기대는 금물입니다.

 

상가를 살 때 적절한 자금규모는?

상가는 주택과 다르게 적정 자금규모가 예상되는 임대수익률과 임대수의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 좋은 상권에 입지하고 있는 상가라면 높은 임대수익률과 임대수익을 기대할 수 있습니다. 좀 더 많은 대출이자를 부담하고서라도 상가를 구입해도 큰 무리가 없을 수 있다는 뜻이죠. 하지만 전체적인 면에서 볼 때 상가를 구입할 때 적절한 자기자본의 규모와 관련된 절대적 기준은 없다고 볼 수 있습니다. 다만 개략적으로 전체 임대수익에서 대출 이자가 차지하는 비중이 50%를 초과하지 않는 것이 좋습니다. 금리상승이 예상되는 경우라면 40% 미만으로 억제하는 것이 좋습니다. 이렇게 함으로써 급격한 이자율 상승의 여파로 대출이자 상환 압박에 시달리는 상황을 예방할 수 있기 때문입니다.