토지매입 시 프로세스

 

토지는 다른 어떤 부동산보다 구입하기 어렵습니다. 각종 공법상 규제가 많은 데다 눈으로 보이는 것이 전부가 아닌 경우가 허다하기 때문입니다. 기획부동산이나 각종 토지사기에 속아 손해를 보는 경우가 많은 이유도 투자대상인 토지분석이 그만큼 어렵다는 것에서 찾을 수 있습니다.

 

토지매입 시 꼭 고려해야 할 7가지 핵심 포인트

토지를 매입할 때 반드시 고려해야 할 7가지 핵심 포인트가 있습니다. 이 7가지 핵심 포인트만 잘 기억해 둬도 적어도 망하는 토지를 매입하는 실수는 범하지 않을 것입니다.

 

첫째, 권리관계가 깨끗한 부동산을 매입해야한다

종종 시세보다 저렴한 부동산이 매물로 나왔다는 정보를 접하게 됩니다. 이른바 급매물이죠. 그런데 급매물이라는 이유로 쫓기듯이 서둘러 매매계약을 체결하다 보면 정작 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 하는 권리관계를 제대로 확인하지 못해 온전한 소유권을 확보하지 못하거나 소유권 관련 법적분쟁에 휘말리게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

둘째, 매입 대상 토지와 관련된 공법상 제약요인들을 확인한다

토지를 매입하는 목적은 다양합니다. 하지만 모든 토지를 자신이 원하는 대로 활용할 수는 없습니다. 각각의 토지는 그에 적합한 용도가 공법으로 규정되어 있기 때문입니다. 그래서 주거지역에는 주택을 건축할 수 있지만 산지 그중에서도 보전산지는 특별한 경우가 아닌 이상 주택을 건축할 수 없죠. 따라서 공법상 제약요인들을 반드시 확인한 후 토지를 매입해야 하는 것이죠.

 

셋째, 토지가 갖고 있는 자연적 조건을 확인하자!

토지는 저마다 서로 다른 자연적 조건을 갖고 있습니다. 지질이 습한 토지, 마른 토지도 있고, 방향이 남향, 동향, 서향, 북향 토지도 있으며, 도로보다 높은 토지, 낮은 토지도 있고 주변지역에 비해 튀는 토지도 있고 조화를 이루는 토지도 있습니다. 이렇듯 각각의 토지가 갖고 있는 자연적 조건들을 확인해야 합니다.

 

넷째, 내 눈으로 직접 확인하자!

토지를 잘 구입하고 잘 처분하는 사람들이 보이는 공통적 특징이 있습니다. 언제나 발품을 중요하게 생각한다는 점이죠. 실제로 발품을 팔아 현장조사를 충분히 하기만 해도 특정 토지의 장점과 단점을 확인할 수 있습니다. 그렇기 때문에 내 눈으로 직접 확인하는 것이 중요한 것입니다.

 

다섯째, 긴 호흡으로 매입해야한다

본지는 개발호제나 향후 장재력 때문에 도지를 매입하는 경우가 많습니다. 매입시절부터 원하는 시점에 도달하기까지 꽤 긴 시간이 소요된다는 뜻이죠. 물론 모지를 매입한 후 즉시 주택이나 펜션을 진축하는 경우도 있습니다. 하지만 대부분은 오랜 시간이 소요됩니다. 따라서 과도한 대출을 끼고 매입하거나 단기 시세차익을 목적으로 토지를 매입하는 것은 큰 실패의 원인이 되기 쉽습니다.

 

여섯째, 항상 매각할 때를 감안해야한다

토지가 갖는 가장 큰 단점 가운데 하나는 아파트 같은 부동산에 비해 처분가능성이 떨어진다는 점입니다. 이를 가리켜 환금성이라고 하죠. 토지를 매입한 후 사정이 생겨 급히 매각을 해야 하는데 쉽사리 처분이 되지 않는다면 어떻게 될까요? 엄청난 손실을 감수하고서라도 처분해야 하는 상황에 내몰리지 않을 것이라고 누가 장담할 수 있을까요? 매입할 때부터 매각할 때를 감안해 토지를 매입한다면 혹시라도 있을지도 모르는 급한 사정이 닥쳐도 손실을 최소화할 수 있을 것입니다.

 

일곱째. 자기 자신을 과신하지 말자!

몇 번 부동산 매입과 매각에 성공하면 보통 자신을 과대평가하게 됩니다. 다른 사람은 몰라도 나는 된다. '는 생각을 갖게 되는 것이죠, 하지만 토지를 매입할 때 자기 과신은 매우 위험합니다. 다른 부동산과 달리 복잡하고 어려운 것이 토지매입이기 때문입니다. 그렇기 때문에 토지전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이것이 어렵다면 가능한 한 여러 사람의 의견을 경청해야 합니다. 실패위험을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문이죠.

 

토지는 매매가격의 적정성 여부를 확인하는 것이 어렵습니다. 비슷한 곳에 있는 토지라 할지라도 도로조건, 향, 인근지역의 개발상황, 개발 호재요인 등 다양한 변수에 의해 가격이 달라지기 때문이죠. 그렇기 때문에 적정시세를 확인하기 위한 노력을 게을리해서는 안 됩니다.

 

다른 부동산을 매입하는 경우와 마찬가지로 토지를 매입하기에 앞서 토지 매입과 관련된 절차들을 충분히 숙지해 두는 것이 중요합니다. 이 과정을 통해 다양한 위험요인들을 사전에 제거할 수 있기 때문입니다. 특히, 토지는 임장의 중요성이 그 어떤 부동산보다 크다고 할 수 있습니다. 그만큼 꼼꼼하게 매입 프로세스를 그려 두는 것이 중요하다는 것이죠.

 

토지 매입 프로세스

 

토지는 아파트나 상가처럼 심리적으로 거리가 가까운 부동산은 아닙니다. 아파트나 상가를 매입하기 원하는 사람들은 보통 자신들이 잘 아는 지역이나 거주하고 있는 지역에서 가까운 곳에 있는 것을 구입하는데 비해 토지는 많이 다르기 때문입니다. 그렇기 때문에 매입 프로세스를 잘 이해한 후 토지 매입을 준비하는 것이 중요한 것입니다.

그렇다면 토지 매입 프로세스는 어떻게 될까요? 

토지 매입 프로세스 순서

매입목적 분명히 하기 - 보유자금 검토 - 매입희망지역 리스트 만들기 - 매입희망지역 정보탐색, 인터넷/모바일 손품 팔기 - 손품 팔기 정보 분석 - 임장조사(발품 팔기) - 손품 팔기, 팔 품 팔기 정보 종합 분석 - 공인중개사사무소 방문 - 토지 관련 공부서류 최종 분석 - 매입대상 확정 - 계약하기 - 중도금, 잔금 및 소유권 이전등기 - 매입 목적에 맞는 토지 활용

 

 

좋은 토지를 보는 안목은 단시일에 갖춰지는 것이 아닙니다. 꾸준히 공부하고 손품 발품을 팔아야만 비로소 토지를 보는 안목이 생기죠. 특히, 토지는 임장(현장답사)이 중요합니다.

토지의이용현황, 지세, 지질, 개발현황이나개발 잠재력 등과 같은 정보들은 임장활동을 통하지 않고서는 결코 획득할 수 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 토지는 임장으로 시작해 임장으로 끝난다는 말이 있는 것입니다.