땅!! 모두 집을 지을 수 있는 것은 아니다

 

땅이라고 모두 집을 지을 수 있는 것은 아니다

토지는 다양한 용도로 활용됩니다. 예를 들어 농사를 짓기 위해, 주말 농장으로 활용하기 위해, 선산 용도로 쓰기 위해, 임업에 종사하기 위한 용도로 토지가 활용되기도 하고 집터로, 상업• 공장용지로 용도로 활용되기도 합니다. 토지는 하얀 종이와 같습니다. 그 위에 어떤 색상을 칠하느냐에 따라 다양한 그림이 나오는 것처럼 어떤 용도의 건물을 건축하느냐에 따라 그에 적합한 용도가 될 수 있기 때문입니다. 이처럼 용도가 다르기 때문에 토지라고 해서 모두 그 위에 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.

가장 중요한 도시지역 내에서 집을 지을 수 있는 토지는?

집을 지을 수 있는 토지란 다시 말해 건축이 가능한 토지를 말합니다. 도시지역 내에서 토지를 매입하는 경우 특히 집을 지을 수 있는 토지인지가 중요합니다. 그런데 집을 지을 수 있는 토지는 애초부터 공법상 집을 지을 수 있도록 허용하고 있는 토지와 원칙적으로 집을 지을 수 없는 토지지만 예외적으로 일정 요건을 충족할 경우 집을 지을 수 있도록 허용하고 있는 토지, 집을 지을 수 있는 토지지만 예외적으로 일정한 요건을 충족할 경우 집을 지을 수 없도록 제한할 수 있는 토지로 세분됩니다. 이런 내용은 특히 도시지역에서 중요할 수밖에 없죠. 얼핏 보면 복잡해 보이지만 정리해 보면 그리 어렵지 않습니다. 다음은 도시지역 내 세분용도지역 가운데 어떤 세분 용도지역에서 집을 지을 수 있는지를 정리한 표입니다.

도시지역

주거지역 : 전용주거지역(제1종, 제2종), 일반주거지역(1종, 2종, 3종), 준주거지역 상업지역 : 일반상업지역(예외 있음), 근린상업지역(예외 있음)

공업지역 : 일반공업지역(도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 가능), 준공업지역(예외 있음)

녹지지역 :

주거지역은 이름에서 알 수 있는 것처럼 집을 지을 수 있는 용도 지역입니다.

상업지역 가운데 중심상업지역에서는 원칙적으로 단독주택과 공동주택(예외 있음)의 건축이 불가능하고, 일반상업지역에서는 지역 여건 등을 고려하여 도시• 군계획조례로 정하는 바에 따라 단독 주택과 공동주택(예외 있음)의 건축이 불가능할 수 있습니다. 근린상업지역에서는 지역 여건 등을 고려하여 도시• 군계획조례로 정하는 경우 공동주택(예외 있음)의 건축이 불가능할 수 있으며, 유통상업지역에서는 단독주택, 공동주택의 건축이 불가능합니다.

 

 

공업지역 가운에 전용공업지역에서는 단독주택, 공동주택의 건축이 불가능합니다.

일반공업지역에서는 도시 군계획조례가 정하는 바에 따라 예외적으로 단독주택, 공동주택 중 기숙사의 건축이 가능하고, 준공업지역에서는 지역 여건 등을 고려하여 도시 군계획조례로 정하는 바에 따라 단독주택과 기숙사를 제외한 공동주택을 건축할 수 없습니다.

녹지지역 가운데 보전녹지지역에서는 도시• 군계획조례가 정하는 바에 따라 단독주택을 건축할 수 있고, 생산녹지지역에서는 단독주택과 도시•군계획조례가 정하는 바에 따라 아파트를 제외한 공동주택을 건축할 수 있습니다. 또한 자연녹지지역에서는 단독주택, 도시 군계획조례가 정하는 바에 따라 아파트를 제외한 공동주택을 건축할 수 있습니다.

 

위와 같은 내용을 염두에 두고 매입대상 토지를 찾는다면 자신의 매입목적에 부합되는 토지를 보다 빠르고 정확하게 찾을 수 있을 것입니다.

농지를 농지가 아닌 다른 용도로 바꾸는 것을 가리켜 농지전용이라고 합니다. 농지전용을 이해하기 위해서는 먼저 농지에 대한 이해가 선행되어야 합니다.

 

농지법 제2조(정의)는 농지를 다음과 같이 정의하고 있습니다.

1. "농지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

가. 전•답, 과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또 는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

한편, 농지법 제2조(정의)는 농지전용 역시 정의하고 있는데 그 내용은 다음과 같습니다.

7. "농지의 전용"이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 대통령령으로 정하는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다.

 

농지전용을 정의하고 있다는 것은 농지를 농지 이외의 다른 용도로 바꿀 수 있다는 것을 의미합니다. 이는 그동안 농지가 투자대상이 될 수밖에 없었던 이유라고 할 수 있습니다.

수도권 3기 신도시가 발표된 이후 토지시장이 주목을 받고 있는데 특히 농지들이 핫이슈가 되고 있습니다. 또다시 농지 토지가격 폭등현상이 발생할지 지켜볼 일입니다.

 

토지가격을 나타내는 명칭은 다양합니다.

표준지공시지가, 개별공시지가, 실거래가, 과세시가표준액 등이 있죠. 각각의 명칭이 의미하는 바가 무엇인지를 이해하는 것이 토지를 매입하고 보유하고 처분하는 과정에서 중요한 만큼 그 개념을 살펴보시죠.

땅 값을 의미하는 여러 명칭은?

첫 번째 표준지공시지가가 있습니다. 표준지공시지가란 '부동산 가격공시에 관한 법률'의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사• 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 적정가격을 말합니다. 표준지공시지가는 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가• 공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기능으로 적용하기 위해 존재하는 토지가격입니다.

 

두 번째로 개별공시지가가 있습니다. 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장 군수 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시 군•구 부동산 평가위원회심의 등의 절차를 거쳐 시장• 군수• 구청장이 결정 •공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다. 개별공시지가는 토지 관련 국제 및 지방세의 부과기준, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용됩니다. 개별공시지가는 확인하고자 하는 토지 지번의 토지대장을 열람하거나 부동산공시가격알리미(hcps:// wwww.realtyprice.kr) 홈페이지 우측 상단에 있는 개별공시지가를 클릭하면, 각 시•군·구청 홈페이지로 연결되기 때문에 곧바로 확인할 수 있습니다.

 

세 번째로 시가표준액이 있습니다. 시가표준액은 보통 과세시가 표준액이라고 널리 알려져 있으며 과표라고도 불립니다. 시가표준액은 지방세인 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 부과기준이 됩니다. 토지의 보유세를 산정하는 기준이 되는 것이죠. 과세시가표준액은 지방세법 제4조에 정의되어 있습니다. 

마지막으로 실거래가가 있습니다. 실거래가는 말 그대로 실제 거래된 가격을 말하는데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 토지는 물론 주택(아파트, 연립· 다세대주택, 단독• 다가구주택, 분양•입주권), 상업•업무용 부동산 등의 실제 거래가격들을 확인할 수 있습니다.

실제로 거래가 되고 신고된 공신력 있는가격인 만큼위에서 언급한 토지가격을 나타내는 명칭 가운데 시세라는 관점에서 볼 때 가장 신뢰할 수 있는 가격이라고 볼 수 있습니다. 단, 거래가 없거나 극히 드문 토지라면 예외입니다.